평택오딧세이이글3차 미군부대 평택 캠프 험프리스가 지난해 부대 내 병영시설과 편의시설 등 신축 공사를 마무리함에 따라 주한 미8군 사령부와 미2사단 사령부 및 40여개 예하부대 이전이 마지막 단계에 접어들었다. 부대 내 미군 유입 속도가 빨라지면서, 바야흐로 본격적인 평택 시대가 열렸다. 기지 이전이 마지막 단계에 접어들면서, 팽성읍 일대 미군전용 오피스텔 시장에도 연일 훈풍이 불고 있다. 수요의 대거 급증이 기대되면서, 침체됐던 미군전용 오피스텔 시장에 활기가 되찾아 온 것이다. 건축업자 및 투자자들 역시 상당한 관심을 나타내고 있다. 미군전용 오피스텔은 내국인을 대상으로 하는 일반 오피스텔과 달리, 미군 부대 가까이 조성돼 미군을 대상으로 임대업을 하기 위해 운영되는 오피스텔을 의미한다. 내국인 대상 오피스텔 대비 2배 이상의 임대 수익이 가능하며, 미군 당국(주택과)이 임대료와 공과금 납부를 책임져주기 때문에 임대료가 연체되거나 관리비가 미납되는 불상사가 거의 발생하지 않는다. 1가구 2주택 규제에서도 자유로워 종합부동산세 등의 세금 문제 우려도 적기 때문에 안정적이고 높은 수익을 실현할 수 있어 주목을 받는 사업이다. 반면, 사업을 위해서는 복잡하고 까다로운 조건을 만족해야 한다. 따라서 사업 시작 전 꼼꼼히 따져볼 것들이 있다. 먼저, 미군전용 오피스텔은 미군 부대 앞 정문이 가까운 일반 상업지역 내 신축하는 것이 필수다. 현재 캠프 험프리스가 자리한 안정리로데오 거리 상업지역 일대는 면적이 매우 협소하며, 지가가 5~6배 가까이 급등해 부지 확보가 상당히 어렵다. 또한, 미군이 정확한 이전 시기와 인원을 발표하지 않아 수요 시기를 예측하기도 어려웠다. 여기에 5~6년 전 오산 공군 부대가 위치한 평택 신장 일원에서 분양에 나선 상당수의 오피스텔이 부적절한 지역에서 규격 미달 등 미군의 요구 사항을 충족하지 못한 채 수요를 과대 광고해 부실 투자를 유발했다. 이에 일반 병사를 위한 미군전용 오피스텔 수요가 훨씬 많은 안정리팽성읍 일대에 고급 주택 공급이 미군전용 오피스텔에 비해 더 많은 이상 연상이 나타나고 있다. 잘못된 업계의 관행이 이 같은 현상을 가져온 것이다. 미군전용 오피스텔 임대사업을 제대로 시작하기 위해서는 상품에 대한 전반적인 이해가 필요하다. 미군전용 오피스텔은 잘 고르면 복, 잘못 고르면 짐이 될 수 있다. 일반 상식만으로 투자 상품을 선택하기에는 일반 오피스텔과 다른 특징이 많아 무리가 따른다. 가장 먼저, 미군전용 오피스텔이 미국인이면서 군인을 대상으로 하는 주거시설이라는 점을 분명히 해야 한다. 내국인을 대상으로 하는 오피스텔과 달리, 미국인 고유의 라이프스타일을 고려한 주거 구조 및 주차시설, 생활 가전 등을 갖춰야 한다. 프라이버시가 중요한 미국인들의 생활 방식을 반영해 벽간 소음 및 층간 소음 차단에도 신경을 써야 한다. 결로와 곰팡이 등이 일어나지 않도록 시공도 완벽히 해야 한다. 주거 공간을 이용하는 사람이 군인이기 때문에 미군 규정에 따른 적합한 면적(전용면적)과 건물의 구조적 안전, 범죄 및 화재 예방을 위한 시설 등도 완벽하게 갖춰야 사업이 가능하다. 때문에 사업 진행 시 딜레마에 빠지기 쉽다. 요구되는 조건에 맞춰 설계 및 공사 후 감독(감리)해 적정한 크기와 구조의 오피스텔을 신축할 경우 공사 비용이 많이 들어 분양성이 떨어지게 되는 반면, 분양성을 높이기 위해 비용 절감에 주력하면, 임대가 제대로 되지 않는다. 이 같은 상황이 지속되면, 정상적으로 신축한 오피스텔까지 분양이 제대로 되지 않는 악순환이 일어날 수 있다. 미군전용 오피스텔의 경우 ‘입지’도 중요하다. 일반 오피스텔에서 중요하게 여겨지는 역세권, 유동인구 등의 조건이 아닌, 부대와의 거리가 중요한 요소로 손꼽힌다. 계급 및 직책에 따라 미군의 거주지역이 달라지고, 거주가 가능한 주택 크기(전용면적)와 주택 수당도 차이가 난다. 고급 장교나 군무원은 부대에서 30분 이내 지역에 거주하면 돼 외곽 지역도 자유롭게 선택할 수 있다. 반면, 대개 오전 6시에 일과가 시작되는 사병의 경우, 주거권장구역 내 지정된 부대 인근 지역에서 거주해야만 한다. 기존에 미군 부대가 위치했던 동두천, 의정부 일대는 부대 정문을 중심으로 미군의 생활권(로데오 거리)과 주거권장구역이 형성됐다. 편리한 출퇴근이 가능하고, 언어가 통하며 문화 공유가 가능하기 때문이다. 또한, 부대 내 의료 시설 등을 수월하게 이용할 수 있는 지역적 장점도 있다. 이들 지역은 일반 상업지역에 해당돼 주택(아파트, 단독주택, 빌라, 다가구 등)은주택법에 의거, 건축이 불가능하다. 주거용 오피스텔만이 건축이 가능한 주거시설이다. 이런 지역 내에 미군이 거주하기 적합한 면적과 구조, 각종 시설을 갖춘 오피스텔이 바로 미군전용 오피스텔이다. ‘오딧세이 이글 3차’는 미군전용 오피스텔로, 캠프 험프리스 부대 정문에서 200m 거리 내외에 자리해 있다. 미군의 거주에 필요한 다양한 조건을 적절하게 갖춰 주목을 받고 있다. 지하 6층~지상14층 총 112실 규모로 완공됐으며, 이미 운영 중인 1, 2차의 경험을 바탕으로 탁월한 면적과 평면 구성을 제시한다. 화재 예방, 범죄 예방 시설 등 미군 거주에 요구되는 조건들을 완비했다. 특히, 4,000명의 미군이 순환 배치되는 시기에 맞물려 완공돼 초기 임대수요 확보에 상당히 유리한 조건을 갖췄다. 이런 장점을 알아보고 문의하는 투자자들이 많다. 미군 주거권장지역 내 건립됐으며, 미군이 가장 많이 생활하는 로데오 상권도 가깝다. 해당 지역은 최근 4~5년 사이에 가파른 지가 상승을 보였다. 뿐만 아니라 로데오 상권이 부대 정문 인근에 조성된 미군의 주요 생활권이라는 점을 파악한 평택시가 평택지원 특별법을 시행, 안정리로데오 거리의 국제화 작업과 쇼핑몰 활성화를 위한 주변 거리 정화 등 다채로운 개선 사업에 나선 것도 오딧세이 이글 3차의 가치를 더한다. 사업이 완료됨에 따라 해당 지역이 제2의 이태원으로 자리매김하게 됐다. 현재 평택시는 한미 문화협력사업을 목적으로 안정리 커뮤니티 광장을 운영 중이며, 예술인 광장을 로데오 거리 중간 지점에 조성하는 등 안정리 일원을 활성화하는 데도 주력하고 있다. 사업지 주변에 다채로운 개발 호재가 예정돼 가치 상승도 예고된다. 평택호국제대교가팽성대교 및 평택대교에 이어 완공돼 주변 시, 군, 구로의 빠른 이동이 가능해졌다. 캠프 험프리스와평택역을 연결하는 철도 평택선도 내년 개통이 예정돼 있다. 안중에 이어 포승까지 쾌속 연결될 전망이다. 교통 인프라가 완성 단계에 접어들어 상당한 수혜가 기대된다. 4개의 시가화예정 지구 사업 역시 빠르게 추진되고 있다. 팽성읍의 규모가 수년 내 두 배 정도 확장될 것으로 전망된다. 부대 내 상주인원 급증으로, 팽성읍안정리 일원 미군전용 오피스텔 분양의 투자가치도 나날이 높아지고 있다. 미2사단 소속 병사 4,000 여명의 순환 배치 시점에 완공된 오딧세이 이글 3차는 가치가 더욱 높게 평가된다. 미군 부대의 순환배치 병력이 4,000 명에 이르는 것은 지금까지 없었던 최대의 이벤트다. 초기 수요 확보가 상당히 유리해 이 오피스텔을 눈여겨보는 사람들이 많다. 이를 기점으로 다른 미군전용 오피스텔들이 신축될 것으로 전망되지만, 토지가격이나 입지 등을 고려할 때 분양가 상승이 불가피한 것이 사실이다. 뿐만 아니라 2020년에 기지 이주가 완료되면, 매매가가 전반적으로 오를 것으로 예측된다. 주택수당 인상이 전망되는 것도 이 오피스텔의 경쟁력을 더한다. 그간 소도시로 분류됐던 팽성읍은 전국 최하위 수준에 미군 주택 수당이 산정돼 있었다. 하지만 최근 팽성읍 일대에 유입되는 미군 수가 급증했고, 부대 규모도 대거 확대되면서 수요가 크게 늘었다. 뿐만 아니라 20만명에 달하는 추가 인구 유입이 예측돼 안정리 일원 토지가격이 급격한 상승을 보이고 있다. 지역 내 주택 부족 현상도 나날이 심화되고 있어 미군 당국의 주택 수당 인상이 불가피해졌다. 임대료 인상을 담당하는극동공병단(FED)과 주택과(Housing Office)에서구체적인 금액을 확정 추진해 나가고 있어 인상 수준이 상당할 것으로 예상된다.